为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康发展。经国务院批准，财政部、国家税务总局 日前明确，从2001年1月1日起，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、
营业税，对个人 按市场价格出租的居民住房，减征营业税、房产税和个人所得税。使个人出租房屋总体税收负担由 原来的17.5～30％，降为7.3～14.57％。调整房屋租赁税收政策的现实意义房屋租 赁，是房地产市场交易的一个重要组成部分。租、售并举已成为搞活房地产二、三级市场的有效途 径。当前，我国住房租赁市场潜力很大，加快培育住房租赁市场具有积极的现实意义。一是可以满 足部分居民租赁住房的需求。目前我国城镇每年新增人口955万人，其中相当数量居民不具备即 时购买住房的能力；每年有269万对新婚夫妇，其中相当数量的新家庭也需要先租赁住房；大量 流动人口（1998年办理暂住证的有4000多万人）需要在城镇租住房屋。仅上述几个方面就 已构成了一个巨大的房屋租赁需求群体。二是可以开辟新的投资渠道，带动住房建设发展。这几年 ，尽管我国几经下调存款利率，但人们仍然热衷于银行储蓄，一个重要原因是城镇居民投资渠道不 畅。随着房地产市场的发展，要求上市出租房屋的数量和规模在日趋扩大，出租房屋正呈多样化发 展趋势：有房地产开发经营企业的商品房、有私有房屋、还有国有大中企业以及部分事业单位的自 用闲置的房屋。进一步开放住房租赁市场，让业主能有可靠收益，将为城镇居民和社会机构提供新 的投资渠道，吸引部分储蓄和社会散资分流到住宅建设领域，从而带动住房投资的持续增长。三是 能够以存量带动增量，实现增量市场与存量市场的联动。目前，上海、广州等城市已有相当一部分 家庭将已购公有住房出租，同时以按揭方式购买适合家庭住房需要的商品住房，并以出租收入作为 按揭贷款的月付款；还有一部分家庭则将已购公有住房向银行抵押，实现“零付款”按揭购房。政 府调整房屋租赁税收政策考虑的主要因素为贯彻中央扩大内需，拉动经济的指示精神，发展房屋租 赁市场，促进住房消费，对现行房屋租赁税收进行调整主要考虑以下因素：1.发挥积极税收政策 对经济的调节作用，降低税率以减轻出租人的税负，简化征收手续，克服现行税收过高、缴交不足 状况，体现租赁税收的合理性原则，从而引导隐性市场显性化，促使房屋租赁市场的健康发展。2 .从税法原理来讲，避免一种经营行为多税调节，重复征税的状况。所得税是收入后的调节税，而 营业税则是按发生营业收入而征收的一种流转税。个人出租房屋的租金收入也只是对财产使用的一 种补偿性回报，并且其租金收入形成个人收入也受所得税调节，对一种租赁行为既征所得税，又征 营业税，一种行为多税调节，存在着重复征税的状况。3.合理的税收负担应该是使出租人的经营 收入在扣除所有成本之后仍有适当盈余。对出租人而言是通过房屋租赁从租金中获得投资收益和房 地产升值收益的一种经营行为，但房屋出租时，房屋出租人也须支付管理费、维修费、保险费、税 收等日常费用，并承担房屋在出租期间的折旧。如果购房人作为置业投资，其为购房而垫付资金的 正常利息也是租赁经营的机会成本。因此，要保持房屋租赁市场的发展，就必须按目前房屋买卖和 租赁以及各种经营费用的实际水平进行成本测算，让出租者有一定的收益。房屋转租，对出租人来 说，已按其所得的出租收入缴纳了税收，对于转租人来说，其转租房屋的收益应该是转租租金扣除 其应缴纳的出租租金。但为了方便征收，对转租的税率可在充分考虑上述因素的基础上另行做出规 定。4.调整租赁税收政策要考虑对地方财政收入的影响。目前私房租赁这块税源基本没有管起来 ，要通过住房租赁税收的调整使住房租赁市场从“地下”走到“地上”，通过征管的加强来增加地 方住房租赁税收的入库金额，增加地方财政收入。进一步调整房屋租赁税收政策的主要内容目前， 住房租赁主要有两种情况：一是按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房（统称政府定价出租的 住房），主要包括国家机关、人民团体、军队、企事业单位等向职工出租的单位自有住房；房管部 门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有 住房。二是以市场价格出租的居民住房，主要是个人出租的已购公房或私有房屋。此次主要围绕以 上情况对住房租赁税收政策进行了适当调整，具体内容及特点如下：1.税收负担调整力度较大， 从税收政策上积极引导和培育住房租赁市场。此次税收政策调整涉及多个税种，税负调整力度较大 。其中规定对个人出租的住房，营业税从5％调低为3％，房产税从12％调低到4%，个人所得 税从20%调低到10％。经过上述政策调整，个人出租房屋的，总体税收负担大大减轻，由原来 的17.5～30％，降为7.3～14.57％，降低了50％以上。通过以上调整，将有利于 引导个人投资房地产租赁市场，投资住宅，扩大住房需求，刺激经济增长。2.对住房租赁给予税 收优惠，而对非住房租赁不给税收优惠。目前，非住房租赁经营困难的原因是多种多样的，但主要 受市场供求关系的影响，致使租金水平不断下降，而目前的整体租金水平已表现出回升的迹象，随 着市场供求关系的变化，非住房租赁经营的盈利能力将有所提高。对个人出租住房给予税收优惠除 考虑其税收负担较高外，更多地考虑到住房出租主要是改善部分居民的居住条件，特别是在大多数 租房者支付能力有限的情况下，给予适当的税收优惠，可以降低租房成本，满足居民的基本生活需 要。3.配合企业和事业单位改革，缓解其社会负担。为支持企业改革，分离企业办社会的职能， 这次明确对“企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房”给予了免征房产税和营业税的 政策优惠，进一步支持企业建立现代企业制度。4.对政府定价的一些廉租住房给予税收优惠，解 决其税收负担偏重、税收政策不明确的问题。对房管部门向居民出租的公有住房、落实私房政策中 带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等政府定价的一些廉租住房，在此次政 策调整中，进一步明确了免征房产税、营业税的政策优惠。这些属于政府定价的廉租住房，其租金 标准较低，尚不足以弥补房屋的折旧、维修、管理等费用，它所体现的主要是社会福利目标，而不具有经营性质。因此，对其征税似不妥当。通过这次政策调整，解决了其税收负担偏重、税政政策长期不明确的问题。合理调整房屋租赁税收政策积极支持房地产市场发展@崔惠玉
@张天犁
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