农业税收讲座第五讲契税（上）农言契税是在土地、房屋所有权和使用权发生转移变动时，按当事人 双方所订契约产价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。我国的契税最早起源于东晋时期， 至今已有１６００多年的历史。当时，我国封建经济有了一定发展，农业和手工业已比较发达，商 业和交通运输业随之发展起来，交易活动日趋活跃和繁荣，对交易行为课税，已具备了物质基础， 于是产生了契税的雏型──估税（公元３１７年或３１８年）。估税又分为输估和散估两种。对那 些交易额较大，买卖双方又订有契据作为成交凭证，如买卖奴婢、牛马、田宅等交易，所征收的税 叫做输估，每一万钱交易额官府征收四百钱，即４％，其中卖方缴纳３％，买方缴纳１％。散估是 对交易额较小、买卖双方又不立契据的交易所征收的税。北宋开宝二年（公元９６９年），开始征 收印契钱（名为钱，实为税）。这时不再由买卖双方分摊，而是由买者一方缴纳，并规定纳税期限 为２个月。起初，只是典买房产田地者向官府缴印契钱。到了崇宁三年（公元１１０４年），典买 牲畜也要交印契钱。宋时，依成交价每贯钱收契钱四十文，即４％，此外还有附加。宋代的印契钱 是各项杂税的重要组成部分。元、朋两代继续征收契税。清代契税政策有所变化。这时的契税仅对 土地、房屋等不动产在买卖、典当时征税。所以，当时的契税又称田房契税、清顺治四年（１６４ 年）规定，民间买卖土地房屋必须立契，一般由交易双方协商拟定，且有中人作保，签名盖章，称 为草契。草契不受法律保护。买主持草契送呈官府验契登记，依买卖价格每一两银纳税三分（即３ ％），官府在该契纸上加盖官印，证明其已完纳契税。已税契纸称为红契，受法律保护。乾隆十四 年（１７４９年），制定税契法，监督州县征收契税情况。纳税时由布政司发给契尾，每张契尾分 为两部分，其前半部记载买卖者的姓名、土地房屋面积、成交价格和交纳契税银额；后半部用大写 数字填写买卖价格及纳税额，在骑缝处加盖官印。前半部由买方留作契据，后半部由布政司保留备 核，两部分统一编列序号。不纳税者，无契尾，一旦发现按偷税论罪。这样，对契税的征收管理就 有了严格的规定。税契法所定税率是：买契为９％，典契为４．５％（清后期提高到６％）。此外 ，还有附加。北洋政府于１９１４年颁布契税条例，规定税率：买契９％，典契６％。另收契纸费 为每张５角，先典后买者，官府不再向其补收买契税。另外，还有一些免税规定：即官方、自治团 体和具有公益性的法人在买卖、典当土地房屋时免纳契税。１９１７年，北洋政府将税率改为买契 ６％、典契３％，各省可以征收附加税，以不超过正税的三分之一为限。当时，契税收人包括：契 税、不动产费（１９２２年北洋政府颁布不动产登记条例，交纳不动产费）、验契费（１９１２年 北洋政府开征验契费，规定旧契不论是否已纳过税，都要呈验注册换取新契，每张契纸收１元，注 册费收１角）和契税附加等，前三项为中央收人，后一项为地方收人。１９２７年南京国民政府公 布验契暂行条例及章程，将契税划归地方收人，与日赋、营业税成为地方三大税源。契税收人包括 ：正税、附加税和验契费等三部分。正税各省税率高低不同；附加税额有与正税相等的，也有超过 正税的。１９３４年国民党政府通过了《契税办法四项》，规定买契６％、典当３％为最高税率， 附加以不超过正税的一半为原则；契纸费为每张５ｌ角。至此，契税税率在全国统一起来。《契税 办法四项》对违章的处理也作了明文规定，即逾期和隐匿不报的罚金以不超过正税额为准。１９４ ０年国民党政府公布《契税暂行条例》，将税率改为买契５％、典契３％。１９４２年，将税目扩 大到买卖、典当、赠与和交换，后来又增加了分割和占有两个税目。税率也分别有所提高：买卖、 赠与和占有为７．５％；典当为５％；交换和分割为２．５％。同时，契税收人划归中央（１９４ ６年重归地方税），附加仍作地方收人。由于税目的增加和税率的提高，附加降为不超过正税的２ ５％。中华人民共和国成立后，１９５０年政务院颁布《契税暂行条例》。此条例对旧中国的契税 制度进行了改革。在纳税人、纳税对象、税率、税目、完纳期限和违章处罚等方面，都作了明确规 定。首先，明确征收契税的宗旨是保障人民不动产所有权。条例规定：凡土地、房屋之买卖、典当 、赠与和交换，均应凭土地、房屋所有权证，由当事人双方订立契约，承受人依照条例完纳契税； 同时将税目减少到４个：买卖、典当、赠与和交换；税率降低为：买卖、赠与为６％，典当为３％ ，交换价值相等者，免征契税，不相等者，就其超过部分按买卖税率计征；取消附加，只保留了原 正税部分；契纸只收工本费。１９５４年财政部经政务院批准，对《契税暂行条例》的有些条款作 了修改，其中第八条改为：“凡机关、部队、学校、党派、受国家补贴的团体、国营和地方国营的 企业与事业单位、以及合作社等，凡有土地房屋的买、典、承受赠与或交换行为者，均免纳契税” 。社会主义三大改造完成后，土地禁止买卖和转让，征收土地契税也就自然停止了。此外，契税政 策还有其它一些变动。改革开放以来，我国经济形势有了很大变化，房地产交易日益增多，产权变 动出现了许多新情况，契税政策也有所调整。目前，在我国境内个人、私营组织、个体工商户。华 侨、香港、澳门、台湾同胞及外商投资企业。外国企业、外国人，买卖、典当、赠与或交换房屋时 ，国家对承受方依法征收契税。征收契税，是为了保障不动产所有人的合法权益。当不动产发生转 移变动时，产权承受方向当地财政征收机关办理申报纳税手续，财政征收机关必须在查明产权的合 法性后，才准其纳税，并以政府的名义发给契证，以此作为产权的合法凭证，国家承担保护产权的 责任。这是契税不同于其他税种的主要特点。契税历经千余年，在我国民间有很深的影响，素有“ 民凭文契官凭印”，“买地不税契、诉讼没凭据”的谚语。完税领契，已成习俗。由此可见，征收 契税是适应社会发展的。当前，随着房地产业的蓬勃发展，我国房地产业占国民生产总值的比重将 逐步提高。可以说，契税征管工作前景很好，做好契税征管工作意义重大。在发展社会主义市场经 济的形势下，加强契税征管工作符合国家的宏观调控政策，也符合人民群众的要求，对增加财政收 人、调节经济和促进房地产业的改革和发展都有积极作用。下面，就我国现行契税制度作一概要介 绍：一、契税的征税对象和纳税人《契税暂行条例》规定，契税的征税对象是产权发生买卖、典当 、赠与、交换等转移变动的土地、房屋。五十年代中期，我国完成生产资料的社会主义改造，建立 了土地的公有制，国家对土地权属变动作了新的规定：“上切私人占有的城市空地、街基等地产， 一律收归国有”；“生产队范围内的土地，都归生产队所有”，不准许土地所有权和使用权发生买 卖和转让。因此，对土地产权转移课征契税也就完全停止了。从那时一直到今天，虽然没对《契梯 暂行条例》的有关条文作修改，但实际上在我国契税的征收对象只是产权发生转移变动的房屋，对 土地使用权和所有权转让行为一直未恢复征收契税。《契税暂行条例》规定）凡以买卖、典当、赠 与或交换形式取得土地、房屋产权的承受人，为契税的纳税人。对外国人在我国境内购置房产，《 契税暂行条例》没有明确的征免规定。在相当长的一段时间里，由于涉及到国家主权问题，对此没 有办理契税手续。改革开放以后，国家允许外国人在我国境内依法购置房产，取得房屋所有权，外 国人在我国境内进行房产交易也大量发生，为保护其合法权益，按照国际惯例，１９９１年国家明 确规定，对外商投资企业、外国企业和外国人征收契税。加之，国家对各种城乡公有制单位承受房 屋产权免征契税，因此，现阶段在我国境内承受房屋产权的契税纳税人包括：１．城镇、乡村的居 民个人。２．私营组织和个体工商户。３．华侨、香港、澳门、台湾同胞。４．外商投资企业和外 国企业。５．外国人。二、契税的计税依据和税率契税的计税依据是房屋产权转移双方当事人签订 的契约价格。实际工作中房屋产权交易的价格有多种，如“契约价”。“成交价”。“评估价”、 “现值价”、“拍卖价”等。征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格或典价作为计税依据。 但是，为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、瞒价等逃税行为， 契税征收机关认为有必要时，也可以直接或委托有关单位对房屋价值进行评估，以评估价格作为计 税依据。房屋产权的转移必然连带着土地权属的变动。房地产“价格”，会因占地面积的大小。地 理位置等条件的不同，或高或低，这也是土地“价格”差异的一种体现。考虑到实际交易中房产和 地产的不可分性，也为了防止纳税人通过高估地产“价格”逃避税收和便于操作，在房屋产权交易 契约中，无论是否划分房产的价格和土地的“价格”，计税都以房屋产权交易的契约价格总额为依 据。合理确定房屋产权交易的价格，对房屋产权承受人有着十分重要的作用。社会主义市场经济体 制的建立，使各方面的经济利益联系更加密切和广泛。如用房产作抵押向银行申请贷款，房产的保 险金额，国家征用土地后的补偿金额，都要参考房产交易价格。因此，合理确定房产交易价格有利 于维护房地产权承受人的合法利益。契税实行比例税率，分为买契税率、‘典契税率、赠与契税率 ，各税率分别如下：１．买契税率为６％，按买价征收。２．典契税率为３％，按典价征收。”３ ．赠与契税率为６％，按现值征收。４．交换的房屋双方价值相等者，免征契税；不相等者，其超 过部分的差价由多得方按买契税率纳税。三、契税的纳税环节和纳税期限在房地产权转移过程中， 当事人双方订立契约即构成契税纳税义务。契税的纳税环节是在纳税义务发生后，办理房屋产权证或契证之前。契税的征收管理同房产、土地管理部门有着密切的关系，根据国家房地产的管理规定，房屋产权的转移变动要办理过户手续和房屋产权证（或土地使用权证），房屋产权证和契证都是房屋产权的合法凭证，没有缴纳契税而办理房屋产权证，对契税的征收管理将造成极大的困难。因
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