在发达国家和地区,房地产税收制度是政府调控房地产经济的一个重要手段,也是政府财政收入的重 要来源。据统计,房地产业带来的税收占年度财政收入的50％左右,有的甚至高达70％以上。 比如,日本扎幌市1988年的税收中,房地产税收收入占40％。美国州政府的财政收入70％ 以上来源于房产业,并且有发展递增的趋势。因此,发达国家的政府十分重视房地产税制的建立和 完善。为了吸收国外在房地产税制方面的经验,完善我国的房地产税制,下面将国外房地产税制问 题作一些粗略研究。一、发达国家房地产税制体系发达国家在房地产税制上,烬管有些差异,但税 类设置主要涉及三个方面:即对保有、流转、取得房地产课税。（一）房地产保有税类对房地产保 有征税,目的在于合理调节政府与房屋或土地实际占有者之间的收益分配。保有税类的主要税种有 :l、——了呜罕巴。它是对土地房屋所有者或占有者征收的一种税,其税基为不动产的评估价值 。一般来说,对公共、宗教、教育、慈善等机构的不动产实行免税。不动产税在不同国家的税率是 不一样的。比如:日本标准税率为14％,最高税率为2.l％;德国的税率为l％。2、—了钨 一民。在不征收不动产税的国家里,征收财产税。其课税对象包括土地房屋等不动产业。课税标准 也是按不动产的评估价值。这以美国为代表。美国各州对此项税所征税率不一致,一般在3％一丑 0％。比如纽约市的财产税税率为7.4％,芝加哥市是8.5％。3、央稠不动产笔位秧。对占 有土地或房屋超过一定年限的产权者征收,通过对房地产的重新评估,对其增值额征税。通常分为 10年期和5年期土地增值税两种。10年期增值税主要是对由于城市发展而引起的土地增值征收 ,5年期增值税主要是对由市政工程的改善而引起的土地增值征税。此外,房地产保有课税税种, 还有都市计划税和特别土地保有税（日本）;建筑地税、未建筑地税及不动产资本价值税（法国） 筹。对房地产保有课税,在大多数国家均属地方税,由地方政府征收和管理,是地方政府财政收入 的主要来源。如美国的财产税约占地方财政收入的SO％。（二）房地产流转税类对房地产流转征 税,主要是对土地或房屋发生转移、买卖时征收。房地产流转税类的主30要税种有。1、KOR 。房地产的所有者、经营者通过对房地产经营或出售所获得的收入,都必须向政府交纳所得税。世 界上大多数国家将房地产收入作为企业或个人总收入的一部分,并与其他所得合并课征综合所得税 。有的国家则对经营房地产的收入单独征收房地产所得税。各个国家在所得税的税务处理上差异较 大。比如,美国房地产所得税中,区分为长期与短期。短期（保有时间未满六个月）的房地产所得 ,与其他所得合并征收综合所得税,采用超额累进税率计征,个人所得税税率为15％、28％、 33％、38％,公司所得税税率为15％、25％、34％。长期（保有期六个月以上）的,个 人所得税原则上以房地产所得的1/2与其他所得合并计算,按通常的所得税税率课征;法人所得 税则可以选择以30％的比例税率交纳,而与其他所得分离课税。比如意大利房地产所得税分为两 种:即土地所得税和建筑物所得税。总的看来,所得税成为发达国家税收收入的主要来源。2、Q /n0Z。所谓“资产利得”是指因买卖土地、房屋或股票等资产而发生的所得,此项所得不是因 任何资本、人力、技术等生产要素投入的结果,而是一种“不劳而获”。世界许多国家对这种具有 投机性的资产利得,开征“资产利得税”。征税的目的在于抑制土地投机,控制地价上涨,调节土 地收益分配。法国从1962年起开征资产利得税。课税对象主要有三种:第一,对事业用资产的 资产利得课税。凡因转让保有期间2年以上的事业用资产而得到利益的,以15％的比例税率课税 ;保有期间未满2年者,与其他所得合并而以通常的税率课税。第二,对投机性不动产交易所得的 资产利得课税。凡保有期未满10年的不动产转让、而不能证明为非投机性者,均推定为投机性交 易,则此所产生的资产利得,与其他所得合并以通常的税率课税。第三,对建筑用地的资产利得课 税。由于转让建筑用地的所有权或其他权利,或转让房地产公司的股票而产生资产利得时,与其他 所得合并以通常的税率课税。英国、爱尔兰等国家也设有“资产利得税”。美国则设有房地产收益 税,类似于“资产利得税”。3、习卜司刁了鸟一专习乡槽刀二砸迁。不动产转移增值税是在房地 产发生买卖、转让时,对其自然增值部分征税。对房地产是否该课征“增值税”,如何课征?国外 理论界历来争议较大,在实践中也有很大差异。从世界范围看,目前开征上地增值税的国家并不是 很多。就对土地增值税的国家分析,按税制处理区分,主要有三种方法:一种是在所得税中征收, 即将房地产增值收益视为一般所得,与其他所得合并课征综合所得税,比如日本、荷兰、瑞典等国 家;一种是通过资产利得税来征收,如法国、英国、德国等国家;另一种是单独设置不动产增值税 ,如意大利、韩国等。（三）房地产取得税类在国外,取得房地产时,必须向政府交纳各种房地产 税。房地产取得税主要包括以下几种:l、＆QXWR。在不动产登记时,政府课征的一种税。税 基为登录不动产时的价格。税率各国有些差异。例如日本,所有权保存登记,税率为6渐;继承登 记,税率为6灿;遗赠登记,税率为25灿。2。ZaPo0K。不动产无论是原始取得,还是继 承取得,均需向政府交纳不动产取得税。税基为取得不动产时的评估价格。3、乏产沽与地与仪。 一般来说,遗产税、赠与税的税率较高。比如,美国开征的遗产税31和赠与税率为18％一50 ％,采取超额累进税率。二、国外房地产税制的摹本经验发达国家房地产税收是国家和地方政府财 政收入的重要来源,在房地产税制方面也积累了较为丰富的经验,从而使房地产税收成为政府调节 房地产业发展的重要杠杆。它们的主要经验有以下四个方面:（一）完善的房地产税收法规国外完 善的房地产税收法规,使房地产税收的强制性功能得以充分发挥,从而保证了房·地产税收得以实 施。立法先行,是发达国家各国房地产税收制度成功的重要因素。比如,在;1976—1986 年10年内,美国国会先后通过了6次重要的不动产税收改革法案。（二）完备的房地产产权登记 制度房地产产权登记,是房地产税收顺利实施的重要保障。发达国家具备十分健全的房地产产权登 记制度,并辅之高水平的房地产查勘、高效率的信息管理、综合性的权利登记等手段和制度,以提 高房地产产权登记的准确性。精确、现代的房地产登记册,以及房地产产权的公开查阅制度,避免 了房地产私下交易,增强了税收制度的有效性。（三）健全的房地产评估制度健全的房地产评估制 度,为房地产税收的顺利实施提供了条件。对房地产课税的一个重要障碍是对房地产的评估,税法 通常规定所有房地产都要有一个课税价格。为了克服这个困难,许多国家实行房地产估价制度,并 形成了一整套房地产估价理论和评估方法,具有相当强的可操作性。同时,在全国范围内建立健全 了土地信息系统。（四）合理划分中央政府与地方政府在房地产方面的收益中央政府与地方政府在 房地产税收分配上,按照财权与事权相适应的原则,合理划分中央税收和地方税收。房地产税种中 ,中央政府的税收收入包括。所得税、登录许可税、遗产税、赠与税等,地方政府的税收入包括不 动产税、财产税、不动产增值税、不动产取得税等。房地产税收收入绝大部分划归地方政府,建立 了以房地产税为主体的地方税制体系。三、国外房地产税制的启示与借鉴城市房地产是国家财富的 重要组成部分,据统计,到1992年底,我国已开发的国有土地面积达2.5万平方公里,城市 房屋总量达66亿平方米。但是我们没有盘活这笔巨额的财富,城市房地产没有成为国家财政收入 的重要来源。1991年,我国城镇土地使用税收人31.7亿元,房产税收入37.2亿元,契 税收入1.87亿元,房地产开发企业纳税20.45亿元,总计91.22亿元,仅占当年财政 收入的2.3％;卫992年,城镇国有土地使用税收人3且.5亿元,房产税收人41:8亿元 ,契税收入3·58亿元,房地产开发企业纳税41.4亿元,总计118.28亿元,仅占当年 财政收入的2.4％左右。如何盘活城市房地产、合理分配房地产收益,使之成为国家财政收入的 重要组成部分,无疑具有重要的意义。借鉴国外房地产税制的经验,我国房地产税制建设和完善应 从以下几个方面去研究。（一）建立和完善房地产税制体系我国房地产税收政策是在80年代初随 着房地产业的发展而逐渐形成的。1993年底,我国又全面进行了结构性的税制改革,形成了现 行的一套房地产税收体系。但是,我国现行的房地产税种的设置绝大部分是参照其它行业的税种, 没有考虑房地产业自身的特点,因而j这32种税种结构已不能适应房地产业发展的客观需要。建 立和完善我国房地产税收体系,是社会主义市场经济发展的客观要求。根据我国国情和房地产业发 展需要,构建一个合理的房地产税收体系主要应包括几个方面的重要内容。l、二巳毛阵J匕—槽 0巴梁迁罕巴目。从《土地增值税暂行条例》和《实施细则》的规定来看,我国所实行的土地增值 税实质上是土地转移性增值税。这一税种设置相当不合理,在实践中可能会造成严重不良后果。因 此,应调整现行的征收范围,使土地增值税能覆盖到土地增值的所有对象,采取全面征收的办法。 在税目设置上,应设置“土地转移增值税”、“土地租赁增值税”和“定期士地增值税”。2、o ＊LMooRR①＆o。现行土地使用税标准偏低,起不到节约和合理用地、优化用地结构的目的 。土地使用税税额标准应在合理测定城市各行业的地租量的基础上,按城市规划的用地性质制定各类用地的土地使用税税额。3、二巳毛阵一阮叫刁上卜出包/目?瞩为贝尹/鸟—溃了纪白9毛民刀一。这主要包括:房产税、遗产税、赠与税等。4、—步J巳毛卜占卜出包夕比砸巴习申】巴玉上。在全面开征土地增值税,提高土地使用税标准后,应考虑适时取消城市建设维护税。（二）合
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