1当前上海房地产市场的现状与问题 1.1发展现状 首先，已经形成了较为完整的市场体系与运行 机制。可以说，上海房地产市场经过了十余年的快 速发展，走过了发达国家几十年甚至上百年的发展 阶段，形成了一个市场化程度高、规范化程度强、国 际化程度突出的房地产市场。它一方面为上海市的 宏观经济发展起到了无法替代的推动作用;另一方 面，也为中国房地产市场的发展起到了探索和引导 的作用。其次，已经成为影响上海宏观经济整体发 展的重要因素。上海房地产业的发展对带动国民经 济增长，保持宏观经济健康发展，起到了不可替代的 作用。上海2004年房地产开发投资占到社会总投 资的38.1%，它通过投资的变化会直接影响到宏观 经济。另外，当房地产业发展到一定时期，随着住房 体制改革的深化，住宅自有率不断提高，房地产作为 家庭的一项重要资产，它的价格变动直接影响到家 庭的财富量。在家庭根据财富量安排消费支出的情 况下，房地产价格变化势必通过更微观的渠道影响 到宏观经济。 最后，上海房地产价格上涨过快已经成为社会 关注的焦点。房地产业的发展，主要表现在投资、销 售的增长与市场机制的形成上，最终结果是提高了 人们的居住水平。在这一发展过程中，各种经济变 量的关系，集中体现在房地产价格的变化上。对房 地产价格的关注，主要来自两个角度，一是房地产价 格大幅波动会对国民经济整体产生冲击;二是房地 产价格过高对人们购房承受力形成压力，影响福利 水平。 1.2存在的问题 1.2.1供给结构矛盾。由于房地产开发表现在从 中心区向郊区不断拓展的规律，目前，上海市中心的 土地供应比例较前些年有明显的减少，在新建住宅 中，50%以上是位于外环线以外。而这部分居民中 较多的是在市区工作，在配套的交通、商贸等设施还 不能跟上的情况下，给这部分人的就业与生活都会 带来较重的压力，从而，会影响郊区房地产市场发展 的前景，这又进一步推动了中心区房地产价格的上 升。 1.2.2需求结构矛盾。当前的房地产需求有三部 分，一是以动拆迁和改善住房为主的本地需求;二是 外地来沪工作的居住需求;三是投资或投机需求，这 一部分在本地需求和外地及境外需求中都有表现。 从发展来看，第三类需求的比例较大，且以外地或境 外人为主，因为在房价快速上升中，普通的本地人的 购房承受力越来越小，而拥有余钱或热钱的人，却看 好房地产价格不断上升的趋势，推波助澜，从中渔 利。 1.2.3政府对房地产市场的宏观调控能力受到考 验。在房地产市场的发展关系到宏观经济、关系到 社会福利水平的情况下，面临价格快速上涨、结构性 矛盾不断突出的情况，政府有关部门已经把对房地 产市场的调控列入重要议题，但就调控的手段和效 果来说，会受到市场的考验。目前，主要调控的思路 是增加低价房的供应与提高投资性购房的门槛。 2财税政策是调控房地产市场的孟要杠杆 从国际实践来看，为确保房地产市场的和谐发 展，对房地产市场的调控政策分为两个层面:对供给 的掌控与对需求的调控。如果主要从土地供应等供 给方面进行调控，在我国目前的房地产供求现状下， 势必进一步加剧供求关系的扭曲，客观上增加需求 方对价格上涨的预期，实际的结果便是房地产价格 不但没压下来，反而与日俱增。因此，在掌控供给的 基础上，发挥财税政策对需求的调控就显得极为必 要。 今年4月27日，国务院常务会议提出了八项加 强房地产市场引导和调控的措施，其中第五条明确 提出要“运用税收等经济手段调控房地产市场，特别 要加大对房地产交易行为的调节力度。”5月11日， 建设部、国家税务总局等七部委联合发出(关于做好 稳定住房价格工作的意见)，再次强调要“调整住房 转让环节营业税政策，严格税收征管”。5月18日 国家税务总局发出(关于进一步加强房地产税收管 理的通知》。目前，建设部、国家税务总局等部门正 在抓紧制定具体相关措施予以实施。显然，在国家 新一轮宏观调控中，动用税赋手段来调控房地产市 场已成各方共识。 3财税政策对房地产市场的调控机制分析 财税政策对房地产市场的调控机制主要体现在 三个环节:房地产的开发、转让和保有。 3.1房地产的开发环节 在开发环节中的税收调控应适度。因为我国当 前的房地产市场是典型的卖方市场，税收的后转性 强，开发商容易将增加的税款向消费者转嫁，这样反 而会造成房价上涨。这一环节针对消费性需求和投 机性需求设计不同的税收政策作用有限，因而这一 环节并非税收政策调控的重点。在这一环节应着重 通过对高档住宅、别墅开征消费税体现政策的导向 性。具体是:扩大目前消费税的征收范围，对建筑面 积大于150平方米(根据2002年末的统计数据，我 国城镇人口人均住宅建筑面积为22.79平方米)的 高档住宅、别墅征收消费税。我国房地产的和谐发 展主要受两方面因素制约:资源约束和购买能力约 束。因此，开征高档住宅、别墅消费税也主要是从两 方面考虑对消费导向加以引导:一方面鼓励建设经 济适用房和中低价位商品房(2003年全国用于经济 适用房建设总投资为600亿元，仅占当年房地产投 资的6%)，以满足多数民众“居者有其屋”的住房需 求，从而体现以人为本和“利为民所谋”的和谐发展 精神;另一方面征收消费税增加了高档住宅的销售 成本，也适度抑制了高档住宅的需求。 3.2加大房地产转让过程中的税收调控力度 一方面在房地产转让中实行差别性税收政策。 即针对消费性需求和投机性需求实行差别性税收政 策。所谓差别性税收政策，其体现在对房地产所有 权转让环节的税收体系设计，应区分有偿和无偿，并 考虑实际占有权属时间长短。另一方面，运用所得 税和营业税“组合拳”调控房地产转让交易活动。从 国际税收实践来看，当房地产发生买卖等有偿转让 时，大多数国家都规定应对转让收益增值部分课税。 美国、日本、英国、法国、芬兰等国家，把房地产转让 收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税 或法人税(公司所得税)，其中美国实行15%到34% 的累进税率。意大利将从买入到转让时的价格上涨 部分作为税基，按照价格增长幅度采用累进制，按 5%一30%的税率征收不动产增值税。因此应学习 国外的成功做法，首先开征“房地产转让收益个人所 得税”，即对有偿转让房产产生的利润征税;对购买 房产一年内的转让所得征收25%的所得税;三年内 的转让所得的征收15%的所得税;三年以上的免 征。开征房地产转让收益个人所得税可以在保护真 实购房需求的同时，有效地抑制投机性需求，降低泡 沫风险。在征收所得税的同时，对购入未满三年的 商品住房转让征收5%营业税，以及营业税税额7% 的城建税和3%的教育费附加，三年以上减半征收。 3.3对房地产保有环节的税收体系应进行改革 目前我国在房地产保有环节的税收体系有几个 突出问题: 3.3.1现行税制在房地产开发环节税种较多，税负 较重，而在房地产保有环节和转让环节税种较少，税 负较轻。前者导致房地产开发税收负担占总开发成 本的比率过高，远远高于国内其他行业和国外同行 业;后者降低了土地保有者的经济风险，导致了土地 利用的低效率，同时也使得国家无法对房地产转让 的溢价部分参与分配，导致税收收入的流失，客观上 增加了房地产投机者的收益。 3.3.2我国现行的房产税、城市房地产税和城镇土 地使用税不能准确地反映财产的现有价值、土地级 差收益和房地产时间价值，也不能随着经济发展、房 地产增值而相应增加税收收入，也就不能很好地发 挥其调节经济的作用。 3.3.3房产税和城镇土地使用税的征收范围仅含 城市、县城、建制镇和工矿区，而随着乡镇企业的发 展，东部许多农村地区与城镇的差别已大大缩小，因 此应该将发达地区的农村也纳入征税范围。 3.3.4从国际比较看，美国的税收政策仅对房屋拥 有者的第一套住宅倾斜，如贷款利息可以抵税等。 对非自住房屋，则无法享受第一套住房的优惠，并且 房屋本身的维持费用相当昂贵，拥有房地产就得年 年上税，一般税率在1%到1.5%之间，中产阶层的 住宅费用一般每年都要在4000美元左右，从而大幅 度增加了投资性住宅买卖和维持的费用，明显降低 了房地产投机的吸引力。论财税政策在调控房地产市场中的作为@郭家华$上海金融学院!上海20 1209纵观全国的房地产市场,上海房地产市场的发展与建设在最近十几年是最快而且成就突出 的。但是在市场过分繁荣的情况下,为了规范市场秩序,相关的政策制度建设就必须与时俱进。否则,很多问题就会接踵而来,比如住房供应的结构问题、投机需求的过快增长问题、居民购房承受能力与 市场持续健康发展的问题等等。本文拟从分析上海房地产市场的发展情况入手,讨论财税政策在调控房地产市场中的作为。房地产市场;;房地产税制;;财税政策<1>理查德．伯德．发展中国家税制改革．中国金 融出版社(翻译版),1999．
<2> 梁岩森．税收政策是对房地产市场调控不可 或缺的杠杆．第一财经日报,2005年5月10 日．
<3> 上海市房产经济学会课题组．上海市房地产 业“十一五”发展规划前瞻性研究--房地产 市场发展现状与分析．上海房地．
<4> 赵艳玲,李成刚．对我国房地产税制改革的建 议．中国住宅建设,2005,(3)．当年房地产投 资的6%)，以满足多数民众“居者有其屋”的住房需 求，从而体现以人为本和“利为民所谋”的和谐发展 精神;另一方面征收消费税增加了高档住宅的销售 成本，也适度抑制了高档住宅的需求。 3.2加大房地产转让过程中的税收调控力度 一方面在房地产转让中实行差别性税收政策。 即针对消费性需求和投机性需求实行差别性税收政 策。所谓差别性税收政策，其体现在对房地产所有 权转让环节的税收体系设计
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