1993年颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院138号令)规定:对转让国有 土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收益的单位和个人,就转让房地产所取得的增值额为征税 对象而征收土地增值税。一、房地产开发市场:房价太高,开发投资增幅过大,偷逃税行为严重自 1998年下半年以来,商品房价格日涨夜大,节节攀高,现在各个档次的商品房价格比1998 年下半年普遍翻了一番,如今,房价上涨还在继续。今年6月以来,全国商品房价格连续几个月出 现了同比上升两位数的势头。1～6月同比上升11.6%1～7月上升12.9%,1～8月上 升13.5%1～9月上升13%。其中商品住宅1～9月同比上升10.4%。房价上升快,已 成为当前中国房地产市场最突出的问题。众所周知,房地产市场是一个政策性很强的市场。为此, 中央及时采取宏观调控措施,如整顿土地市场、严格控制土地供应量和信贷投向,对抑制房地产业 投资过度产生了积极作用。然而,现在房地产开发市场的政府宏观政策却显得调控乏力。一是缺少 反映房地产投资趋势的经济指标。现在的经济指标如:“占固定资产投资比重”,“投资增幅”, “房地产空置率”“竣工面积”,“开工面积”和“市场销售额等,本身内在的关联度不强,与房 地产投资趋势不具有必然的因果关系。二是房地产投资调控手段有限。随着资源稀缺程度增大,拥 有资源的房地产开发企业就可能获得更多的垄断超额利润,而没有拥有资源的企业就只有退出这个 行业,行业垄断进一步加剧。预期投资利润的上升,将导致房地产投资大幅增加。三是宏观调控政 策滞后,缺乏前瞻性。政府根据市场投资指标判断市场趋势,然后制定周期性的调控政策。第四, 现行房地产税收存在多税种、多层次、多环节、彼此交叉、重复课税、主体税种不突出和缺失的现 状,巨大的隐形利润使政府的宏观调控政策失灵,房地产市场失常失控。二、房地产存量市场:“ 投资性购房”过多据调查,有8%～12%的购房人的购房目的是“投资性购房”。所谓“投资性 购房”是不以自住为目的,而是以升值和赚取租金为主要目的的购房行为。表现最为突出的是所谓 的“温州炒房团”,这是一种过度的投资行为,其目的是低价购进,在流通过程中高价出售,获得 短期的价格差,结果是扰乱了当地的房地产市场正常秩序。商品房的功能是居住,流通功能并不是 主要的。适度的流通是必要的,但进入流通的住房回报率不能偏高,偏高了就会滋生投机,就会使 房价越炒越高。随着房价的攀升,“投资性购房”行为会进一步加剧。当“投资性购房”比率上升 到一定程度(一般是10%),此时市场供大于求,市场无力承接高昂的房价时,就会出现房价大 跌、房地产泡沫破灭的结局,从而挠乱正常的房地产价格秩序甚至整个房地产业。三、运用经济杠 杆,完善土地增值税发挥土地增值税的调控作用还需要在以下几方面进行完善首先,应立即广泛开 征土地增值税。国务院138号令颁布以后,土地增值税一直暂停征收,目前,房地产市场供求兴 旺,逐步趋于理性,土地收益增加成为房地产升值的主要原因,对土地收益进行增值税调节,可以 调节房地产投资利润。其次,应扩大土地增值税的开征范围,目前的土地增值税征收对象是“转让 房地产所取得的增值额的征税对象”,这里转让的土地使用权是否国有、房地产产权是否转让,转 让后是否有收入是确认土地增值税征收的标准,房地产出租,房地产继承和自用是不征收土地增值 税。土地增值有自然增值和人工增值(即投资增值),土地增值税征收的基础是土地的自然增值, 即由于经济发展,周边基础设施建设导致区位的改善而导致的增值。这样做的后果导致大量的“食 租”和“以租代买”的行为的发生,进而刺激了“房地产炒卖”和居民大量购买“投资性”房地产 。最后,适当增加房地产开发增值中扣除额,降低边际税率。土地增值税应纳税款,并不是直接对 转让该地产所取得的收入征税,而是对收入减除国家规定的各项扣除项目金额后的余款计算征税, 这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值税,扣除额主要包括土地价格和房地产开发成本等 5项费用,除此之外,在土地价格和房地产开发成本基础上可加计20%扣除,如果开征土地增值 税,许多房地产开发商的实际利润会大大降低,导致开发商的集约利用土地的积极性降低,为了鼓 励房地产开发,提高土地的集约利用,建议扣除额在土地价格和房地产开发成本和房地产开发费用 三项基础上可加计30%作扣除,因为房地产开发费用也是开发商的开发支出,获得20%左右的 行业平均利润也是房地产开发商的最低要求和基本动力,而30%是基于所得税后利润应达到20 %的行业平均利润的考虑,则土地增值税抵扣额应提高至30%。此外超过200%的超额部分征 收60%的税率,有点过高。尤其是对以品牌、高科技和无形资产创造了超额利润的开发企业不公 平。建议取消60%这档税率,保留其余三档税率,将边际税率降至50%,以减少土地增值税实 际税负。发挥土地增值税在房地产市场中的调节作用@熊帅梁$湖南财经高等专科学校土地增值税 观;;市场;;调控《中华人民共和国土地增值税暂行条例》确定开征土地增值税。此后,土地增 值税一直没有开征。随着房地产市场日趋成熟,开征土地增值税可以调节土地利益调节,调控房地产投资和抑制过度“投资性购房”等问题。<1>靳共元,陈建设:中国城市土地使用制度探索｛M｝北京中国财政经济出版社2004P306-313
<2>楼培敏中国城市化:农民、土地和城市发展｛M｝北京中国经济出版社2004P263-275
<3>刘维新中国城镇发展与土地利用｛M｝北京商务印书馆2003P259-301
<4>邓宏乾土地增值税略谈｛J｝中国房地产1997(10)乩娴鹘?调控房地产投资和抑制 过度“投资性购房”等问题。<1>靳共元,陈建设:中国城市土地使用制度探索｛M｝北京中国财政经济出版社2004P306-313
<2>楼培敏中国城市化:农民、土地和城市发展｛M｝北京中国经济出版社2004P263-275
<3>刘维新中国城镇发展与土地利用｛M｝北京商务印书馆2003P259-301
<4>邓宏乾土地增值税略谈｛J｝中国房地产1997(10)
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